接道義務を果たしていないために、建物の建て替えや増改築のできない未接道物件。
未接道物件の売却を検討する方のなかには、そのままの状態で売却ができるのか気になる方も多いはずです。
今回は、未接道物件の概要、売却できる場合の相場や売却をスムーズに進める方法について解説します。
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未接道物件とは？未接道物件かどうかの判断ポイント
建築基準法によって、建物を建てる土地は幅4m以上の道路に2m以上接するよう原則として定められています。
これを「接道義務」といい、この接道義務を果たせていない物件が未接道物件です。
未接道物件であると、建物の建て替え・増改築ができないなどデメリットが多くなります。
未接道物件であるかどうかの判断ポイントとして、土地と接している道路の幅が4m未満であることが挙げられます。
道路との間口、つまり道路と土地が接している部分が2m未満の場合も未接続物件です。
もし土地が旗のような形をした旗竿地で、間口が2m以上であっても、建物までの通路部分で2m未満の箇所があると未接道物件になってしまいます。
さらに、袋地と呼ばれる、周りが他人の土地や河川で囲まれているために土地が道路に接していない場合も未接道物件です。
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未接道物件は売却できる？価格相場や売却が難しい理由
未接道物件でも売却はできますが、買手を探すのが難しいといわれています。
未接道物件の売却を難しくする理由は、建物の建て替えや増改築ができないことにくわえて、物件の担保価値が低いため住宅ローンを利用できないケースがあることです。
物件を購入する方の多くは住宅ローンを利用するため、住宅ローンを組んで購入ができないことは売却を難しくするでしょう。
売却ができた場合でも、価格の相場は未接道物件でない物件と比べると、50～70%ほど下がるといわれています。
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未接道物件をスムーズに売却する方法
売却が難しく、売却価格も下がってしまう未接道物件ですが、工夫次第で売却をスムーズに進められます。
未接道物件をそのまま売却するのが難しい場合は、建物をリフォームし賃貸用物件として売り出す方法があります。
未接道物件であっても一定の範囲内であればリフォームが可能で、リフォームをして入居希望者が集まりそうな賃貸用物件として売り出せれば、興味を持つ買手も増えるはずです。
また、道路との間口が2m以上になるよう、隣地を買い取り、接道義務を果たした後に売り出すのも、スムーズな売却を実現する方法のひとつです。
その他にも、但し書き申請で物件の再建築を可能にする方法もあります。
未接道物件でも自治体が定める一定の条件を満たしていれば、特別に再建築の許可を取得できるケースもあります。
再建築の許可があれば買手も建て替えが可能となるため、よりスムーズな売却が期待できるはずです。
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まとめ
建物の建て替えや増改築のできない未接道物件は、そのままであると売却が難しく、売却できても価格が低い傾向にあります。
未接道物件を売却する際は、接道義務を果たした後に売却するなど検討しながら、スムーズな売却を目指していきましょう。
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